5.7.2015 Tommi Kemppainen

Asunto Suomessa – asuntosijoitus muualla

Kuplivaa ilman käteistä
Paljonko on paljon velkaa?

Lähes jokaisella on mielipide asumisesta ja asuntosijoittamisesta. Oman taloni näen nimenomaan kotina enkä sijoituksena. Välillä itse kukin meistä kuitenkin ilahtuu huomatessaan asuntojen hintatason vuosien saatossa kohonneen. Koska viime vuosina inflaatiota ei ole ollut juuri nimeksikään, esiin nousee ajatus jonkinlaisesta rikastumisesta asuntovarallisuuden kohotessa. Tätä illuusiota kuitenkin hieman häiritsee omakohtainen kokemus kaiken jatkuvasta kallistumisesta samanaikaisesti. Onkohan sitä kuitenkaan rikastunut vai kuvastaako asuntojen kohonnut hinta enemmänkin rahan ostovoiman laskemista? Onko valuutallemme tapahtunut jotakin – tai valuutoille ylipäänsä?

Kaurahiutaleet ovat yhä halpoja, kuten peruna ja muut juurekset. Niitä syöden, polkupyörällä liikkuen ja telttaillen voisi siis heittäytyä aika rikkaaksi. Jos kuitenkin haluaa asua katon alla, ajaa autolla ja syödä joskus ulkona, kenties myös lentomatkustaa ulkomaille loman viettoon, ollaan takaisin niukkuuden tunteessa. Tunnelmat ovat aika lailla samanlaiset kuin jos verrataan asuntojen nimellistä hintakehitystä siihen hintakehitykseen, joka huomioi sen tosiasian, että vuosikymmenien aikana valuuttamme menettävät ostovoimaansa. Todella pitkällä aikavälillä asuntojen reaalinen tuotto on ollut hyvin pieni! Rikastumisesta ei juuri voi puhua (Yhdysvalloissa ajanjaksolla 1890–2004 keskimäärin 0,4 % vuodessa, sisältäen vuoden 1997 jälkeen tapahtuneen 52 % nousun. Lähde wikipedia).

Kuva: Inflaatio ja asuntojen hinnat USA:ssa

Onko valuutallemme tapahtunut jotakin – tai valuutoille ylipäänsä?

Tämä tarinointi ei ole vain omaa haaveiluani täydellisen taloudellisen huolettomuuden tunteen saavuttamiseksi. Nämä reaaliomaisuuden hyvät piirteet ovat niitä nimenomaisia seikkoja, miksi hoitamassani HCP Black -rahastossa on yhtenä merkittävänä sijoituslohkona kiinteistösijoituksia. Todella pitkällä aikavälillä tarjoutuva hyvin matala tuotto sen sijaan on huono piirre, minkä vuoksi sijoitan tähän pääomaluokkaan hyvin aktiivisella strategialla. Pelkästään passiivisesti jotakin kiinteistöomaisuutta omistamalla ei ole todennäköistä saada kovin suuria tuottoja.

Kiinteistö on reaaliomaisuutta, jolla on jokin nollasta poikkeava arvo riippumatta siitä, mitä kunkinhetkiselle valuutalle kuuluu. En väitä, että valuuttakriisi on riski, joka on realisoitunut juuri nyt. Väitän, että se on epätodennäköinen mutta sattuessaan hyvin suurivaikutteinen riski, joka mielestäni tulee ottaa sijoittamisessa huomioon, kuten muutkin riskit. Valuutat ovat rakenteeltaan sellaisia, että jossakin ajan hetkessä ihmiset saattavat menettää uskonsa niiden kykyyn säilyttää ostovoimansa.

Tätä kirjoittaessani media uutisoi päivittäin Kreikasta, lainoista ja tukipaketeista. Samalla kerrotaan erilaisista Euroopan elvytystoimista. Koko tapahtumaketju on meille ennennäkemätön, eikä siitä siltäosin tulisi lausua mitään kovin varmaa suuntaan tai toiseen. Omasta mielestäni on terveellistä nöyrästi todeta, että kaikki käynnissä oleva voi aiheuttaa epäuskoa valuutan kykyyn säilyttää ostovoimansa.

Tarkasteltaessa Eurooppaa paljon kriisiytyneempää aluetta eli Venäjää voidaan nähdä valuuttariski jo realisoituneena. Viimeisten viiden vuoden aikana on julkaistu lukuisia artikkeleita, joissa ihmeteltiin venäläisten ostokäyttäytymistä kiinteistörintamalla ulkomailla. Suuri kysymys oli, miksi he maksoivat ylihintaa ostaen kaikkein kalleimpia kohteita, joissa vielä lisäksi oli matala vuokratuottotaso. Ruplan valuuttakriisin realisoiduttua ei tarvitse ihmetellä enää. Kaikki, mitä venäläisillä on sijoitettuna kansainvälisesti kiinteistöihin, on nyt turvassa ruplakriisiltä.

Valuutan kriisiytyessä reaaliomaisuudella on siis parempi kyky säilyttää arvoa kuin monella muulla pääomaluokalla. Esimerkiksi velkakirjat eivät tyypillisesti selviä hyvin vastaavassa tilanteessa. Jos on esimerkiksi lainannut kriisivaluuttaan kiinteää vuosikorkoa vastaan rahaa vaikka kymmeneksi vuodeksi, ei suojaa ole.

Kiinteistösijoittamisen erityiset riskit

Sijoittaminen ei olisi niin kiehtovaa, jos kiinteistösijoittaminen olisi näin yksioikoista. On tietenkin niin, että kiinteistöjen toimiessa paremmin joidenkin riskien realisoituessa, ne vastavuoroisesti sisältävät omia erityisiä riskejä, joita muissa pääomaluokissa ei ole. Suomen osalta näitä riskejä ovat ainakin seuraavat:

Asuntojen hinnat ovat Suomessa nousseet melko lailla yhtäjaksoisesti jo vuodesta 1992 – pian neljännesvuosisadan! Kaikilla finanssihinnoilla on taipumusta heijastaa inhimillistä pyrkimystämme laumanmukaiseen käyttäytymiseen. Tälle ilmiölle eivät ole immuuneja edes kiinteistösijoitukset. Kiinteistöhinnat, kuten kaikki muutkin finanssihinnat keskimäärin, kulkevat tyypillisesti samaan suuntaan pidempiä aikajaksoja kuin mitä ne kulkisivat, jos liikehdintä olisi täysin satunnaista (Economic bubbles Lähde: wikipedia). Tällaisesta prosessista seuraa, että hinnat onnistuvat yleensä liioittelemaan niin noustessaan kuin laskiessaan. Tasainen vuokratulovirta ei siis olekaan enää niin tasainen, kun tarkastelussa huomioidaan myös sijoituksen markkina-arvon heilunta.

Kuva: Osakeasuntojen hintakehitys Suomessa 1988-2015. Reaali-hintaindeksi (2000=100)

 

Jos unohdetaan kiinteistöjen arvonheilahdukset ja keskitytään vain saatavaan vuokratulovirtaan, jää jäljelle vielä kontrolloimaton palanen verotuksen osalta. Suomen suhteen ei tarvitse suuria ennustajan lahjoja arvatakseen kiinteistöverotuksen kiristyvän seuraavien 15 vuoden aikana. Fyysistä reaaliomaisuutta, kuten kiinteistöt, on vaikeampi viedä pois maasta, minkä vuoksi sitä on helpompi verottaa kuin muita arvopapereita, jotka ovat aineettomia. Verotusriskin kanssa ei auta, vaikka sulkisi silmänsä kiinteistöjen arvonheilahduksilta, sillä se syö vuokratulovirtaa. Kun palveluvastuuvelka realisoituu Suomessa tulevien 15 vuoden aikana, kiinteistöverotuksen kiristäminen on yksi veronkorotuskohteiden potentiaalisista kestosuosikeista.

Kuva: Palveluvastuuvelka (unfunded liabilities like social security) kuka laskisi Suomen numerot?

 

Edellä mainittujen syiden johdosta en ole sijoittanut HCP Black -rahastosta kotimaisiin kiinteistöihin. Suomalaista asuntojen reaalihintakuvaajaa tarkastelemalla voi todeta myös sen tosiseikan, ettei kyseinen pääomaluokka olisi tarjonnut paljoakaan vuosituottoa, mikäli ostos olisi tehty edelliseen huippuhintaan vuonna 1989. Pyrin siis sijoituksissa tämän pääomaluokan sisällä löytämään maita, jotka muistuttavat enemmän sitä tilannetta, mikä Suomessa oli kiinteistöjen hinnoittelun osalta vuonna 1992. Ajoituksen onnistuessa edes osittain on luvassa hyvää tuottoa pitkällä aikavalillä maltillisella riskillä.

Parhaat kiinteistösijoitukset nykyisessä markkinatilanteessa

Riskit huomioiden olen sijoittanut HCP Black -rahastosta kiinteistöihin 20 %. Suurin osa näistä kiinteistösijoituksista on USA:ssa. Olen tasaisesti lisännyt niiden painoa vuodesta 2009 lähtien, koska USA:ssa asuntojen hinnat romahtivat ja löysivät pohjansa juuri 2009. Kuten tällä pääomaluokalla on tapana, pudotus oli nopea ja sen jälkeinen nousu on ollut rauhallisen positiivista. USA kiinnosti siis paitsi tarjoamansa suuren alennuksen johdosta myös, koska maassa kiinteistöverotus on jo valmiiksi suhteellisen korkealla tasolla. Verotusriski on jo valmiiksi realisoitunut ja sisältyy hintoihin. Eikä ole odotettavissa, että seuraavien 15 vuoden aikana verotus kiristyisi ja nakertaisi kiinteistösijoitusten nettotulovirtaa.

Kuva: Asuntojen hintojen kehitys USA:ssa ja Espanjassa

 

Seuraavaksi suurin kiinteistöomistus HCP Black -rahastolla on Espanjassa. Hankin sen syksyllä 2014, koska myös Espanjan kiinteistömarkkinoilla tarjoutui mahdollisuus alennuksen hyödyntämiseen markkinoiden romahdettua. Lisäksi Espanjan kiinteistömarkkinoiden sijoituspotentiaalia tukee se, että hieman tahmean bruttokansantuotteen kasvun lisäksi maassa on massatyöttömyyden vastapainona kasvua. Espanjan rivakka kasvu on sen harmaassa taloudessa. Tämä kasvanut harmaa tulovirta vaikuttaa espanjalaisten päätöksiin heidän puntaroidessaan omaa asumistaan. Lisäksi se lisää espanjalaisten kiinteistömarkkinoiden potentiaalia sijoituskohteena (Spain’s underground economy employs a million people and is worth 20% of its GDP Lähde: Quartz).

Kuva: Työttömyys USA:ssa ja Espanjassa

 

Kolmantena kiinteistösijoituskohteena HCP Black -rahastossa ovat ”globaalit luksuskiinteistöt”. Tämä sijoituskohde on mukana kahdestakin syystä. Ensinnäkin monissa maissa, joissa valuutat kriisiytyvät, nousee tarve ostaa paljon ja helposti reaaliomaisuutta globaalisti. Kansainvälisesti luksuskiinteistöihin virtaa siis rahaa maista, joissa omat valuutat ja kansantaloudet kriisiytyvät. Nykyään näkee jo kirjoituksia, joissa luksuskiinteistöjä pidetään käyttötarkoitukseltaan ”uutena globaalina valuuttana”. Klassinen valuutta se ei ole, mutta monelle luksuskiinteistöt ovat arvon säilyttäjiä ja tältä osin ne toteuttavat yhtä perinteisen valuutan tehtävää. Lisäksi globaalit luksuskiinteistöt hyötyvät positiivisista verkostovaikutuksista: jokaiseen maailman solmukohtaan muuttanut uusi ihminen tekee omalla läsnäolollaan ja tekemisillään kyseisestä solmukohdasta kiinnostavamman muille solmukohdan toimijoille. Näin keskittyminen hyödyttää globaaleihin luksuskiinteistöihin sijoittavia. Karmaisevana vastakohtana ilmiölle ovat esimerkiksi muuttotappiokaupunkien torit, joista häviää elämä kauppias kerrallaan. Ennen viriili tori muuttuu lopulta tyhjäksi ja toimettomaksi parkkipaikaksi. Verkostovaikutuksen negatiivisia kerrannaisvaikutuksia voimme nähdä valitettavan paljon Suomessakin juuri nyt.

Kuva: Asumisen keskittyminen 1950 – 2030

 

Jos oman kodin lisäksi aikoo tehdä sijoituksia muihin kiinteistöihin, tulee riskejä ja mahdollisuuksia arvioida yhtä kriittisesti kuin aina sijoituksia tehdessä. Silloin pystyy todennäköisemmin hyötymään myös kiinteistösijoittamisen erityispiirteistä. Mikäli suomiasunnon myyminen, pyöräillen liikkuminen, kaurahiutaleiden, perunan ja juureksien syöminen telttamajoituksessa ei elämäntapana ja rikastumismuotona kiinnosta, niin ehkäpä jollekulle sopiva vaihtoehto on ostaa uusi koti valmiiksi lämpimämmästä Espanjasta. Säästyy samalla kallis lomamatkailu ja ne juurekset voi vaihtaa vaikka paellaan! Tai sijoitusasunto Suomesta myyntiin ja sillä vapaa-ajanasunto Espanjasta? Mikäli oma arki ei taivu tällaisiin liikkeisiin, niin asuntoilotteluun pääse mukaan myös HCP Black -rahastoa merkitsemällä.

Kuplivaa ilman käteistä
Paljonko on paljon velkaa?
Tagged: , , , , , , , , , , , , , , , , ,

Vastaa

Sähköpostiosoitettasi ei julkaista. Pakolliset kentät on merkitty *