Perinteinen tapa sijoittaa kiinteistöihin
HCP Black on sijoittanut maailmanlaajuisesti hajauttaen kiinteistömarkkinaan koko rahaston toiminnan ajan. Kiinteistöt ovat erityisen ajankohtaisia nyt, kun aggressiivinen rahan määrän lisääminen on heikentänyt uskoa rahan mahdollisuuteen säilyttää ostovoimaa. Ostovoiman säilyttäjäksi tarvitaan silloin reaaliomaisuutta kuten kiinteistöt.
Kiinteistömarkkina lyhyesti
Kiinteistöt ovat säilyttäneet arvonsa myös inflaatioaikoina. Kysynnän ja tarjonnan heilahtelujen myötä myös kiinteistöjen hinnat heiluvat. Pitkällä aikavälillä kiinteistöjen reaalihinnat eivät ole nousseet keskimäärin kuin prosentin vuodessa, mutta sen lisäksi kiinteistöistä on kerättävänä myös vuokratulovirtaa (lisää täällä linkki).
Lähde: https://realestatedecoded.com/case-shiller/
Se toinen tapa sijoittaa kiinteistöihin taktisesti
Arvopaperivalinta on tässäkin pääomaluokassa avainasemassa. HCP Black on käyttänyt tässä taktiikkana ostaa jo romahtaneita kiinteistömarkkinoita kuten USA 2010, Espanja 2014 (näistä vuodelta 2015 linkki) ja Espanja uudestaan koronakriisin puhjettua 2020. Tässä on tähtäimenä saada tämän pääomaluokan sisällä odotettavissa oleva tuotto suhteessa kannettuun riskiin mahdollisimman suureksi.
Tätä kirjoittaessa Q3 2021 HCP Black kiinteistöpaino on 11%. Tästä 5% on maailmanlaajuisesti hajautettua kiinteistömarkkinaa ja 6% on nimenomaan COVID19 puhjettua taktisesti ostettuja Espanjalaisia kiinteistöjä. Sijoitus on tehty paikallisen listatun kiinteistöyhtiön osakkeita ostamalla. Tällöin on päästy ostamaan kriisin keskellä yli 50% alle laskennallisen kiinteistömassan velattoman arvon (tarkemmin EPRA NAV selitettynä tässä Inderesin sijoituskoulun videossa linkki).
Taktinen Espanja 2020 kiinteistösijoitus lyhyesti
- 920 kiinteistöä
- €12.8 miljardin bruttoarvo kiinteistöillä
- Vuotuista bruttovuokratuloa €496 miljoonaa (€3.3 miljardin markkina-arvolle kelpo tulovirta)
- 4.3 miljoonaa neliömetriä vuokrattavaa tilaa (€ 12.8 miljardia / 4.3m mˆ2 = €2976 / m^2 on ykkösalueille kohtuuhinta)
- Velkaa €5.4 miljardia (velan kun vähentää kiinteistöjen bruttoarvosta €12.8 miljardia jää € 7.4 miljardia nettoarvoa, joka on kaksi kertaa markkina-arvon)
- Osakkeen hinta reilun 50% alle velattoman nettoarvon
Tämän taktisen sijoittamisen haaste on luonnollisesti onnistua säännöllisesti löytämään se seuraava kohde. Maailmanlaajuisesti haravoimalla niitä on kuitenkin tarpeeksi säännöllisesti löytynyt HCP Black kolmentoista toimintavuoden aikana. Erityisen huomionarvoista on tällaisessa sijoittamisessa kannettu riski. On hyvin todennäköistä että kannettu riski ei ole kovin suuri kun on hankkinut puoleen hintaan, parhaimmilla sijainneilla olevia kiinteistöjä ja vielä hyvän hallintotavan omaavan listatun yhtiön kautta. Tämän taktisen sijoitustavan riskillä korjatun tuoton voi todeta olleen tavoittelemisen arvoinen.
Uusi kolmas tapa sijoittaa kiinteistöihin
HCP Black tähtää myyvänsä toisella puolivuotena perinteisen kiinteistösijoituksensa (5% salkusta) ja sijoittavansa siitä vapautuvat varat kiinteistöihin nimenomaisina kohteina.
Tässä kolmannessa tavassa on perinteisen kiinteistösijoituksen kaltaisesti realiomaisuutta joka tuo tyypillisesti hyvää suojaa inflaatiota vastaan. Sen sijaan tässä ei ole taktisen kiinteistösijoittamisen näkökulmasta odotettavissa olevaa parempaa tuottoa suhteessa riskiin, joka perustuisi vastikään puoliintuneeseen kiinteistömarkkinan hintaan (kuten listatut kiinteistösijoitukset USA 2010, Espanja 2014 ja Espanja uudestaan koronakriisin puhjettua 2020). Tässä pääfokus on nimenomaisissa valituissa kohteissa itsessään ja siinä, mihin aktiivinen kiinteistöjohtaminen saa sen arvossaan kasvamaan.
Ammattitermein HCP Black rahaston kiinteistösijoitusten nk. ideosynkraattisen riskin määrää nousee suhteessa itse pääomaluokan markkinariskin määrään. Parhaan ymmärryksemme mukaan onnistumme näin lisäämään entisestään HCP Black rahaston tuottopotentiaalia suhteessa kannettuun kokonaisriskiin. Samoin HCP Black siirtyy jälleen askeleen eteenpäin aktiivisena strategiana kun myös kiinteistöpääomaluokan sisällä painopiste siirtyy itse markkinasta aktiiviseen kiinteistöjohtamiseen.
Tästä nimenomaisesta sijoituskohteesta tämän pääomaluokan sisällä lisää myöhemmässä vaiheessa. Sijoitusta ei tulla tekemään listattuun sijoitusyhtiöön tai ETF:n vaan sijoitus tehdään toisen rahaston kautta. Koko toimintansa ajan HCP Black rahastossa on käytetty kiinteistöpääomaluokan sisällä niin rahastoja, listattuja kiinteistösijoitusyhtiöitä kuin listattuja (ETF) rahastoja. Valintaperuste on aina saada osuudenhaltijoille korkeampaa tuottopotentiaalia ja parempaa hajautusta suojaksi riskeiltä.
Tommi Kemppainen
HCP Black salkunhoitaja