Tervetuloa mukaan HCP Bricksin matkaan. Uuden kiinteistörahaston ensimmäinen kvartaali erittäin mielenkiintoisessa ja jännittävässä markkinassa on takana. Tämä tarkoittaa sitä, että rahastolla on otollinen hetki aloittaa puhtaalta pöydältä, koska korona, sota, korko, inflaatio ja energiakriisi luovat haasteita, mutta kuitenkin samanaikaisesti mahdollisuuksia. Ennen kuin mennään tarkemmin rahaston tämän hetkiseen sijoitustilanteeseen niin hieman taustaa nykyisestä kiinteistömarkkinasta.
Koronasta huolimatta kiinteistömarkkina on elänyt nousuputkessa finanssikriisin jälkeen. Vuoden 2022 markkinan huipussa nähtiin ennätyshintoja niin toimisto-, asunto-, hoiva- kuin logistiikkakiinteistöjen puolella. Pitkään jatkunut hotellibuumi koki kuitenkin kolahduksen koronan takia ja niiden liiketilojen haasteet ovat jatkuneet pitkään. Huipun jälkeen vuosi 2022 on kuitenkin lopuksi kolahtanut kiinteistömarkkinaan. Vaikka nouseva inflaatio ja korot olivat pitkään odotettavissa, kiinteistömarkkina yleensä laahaa perässä muuhun markkinaan nähden. Suomen Valtionvelan korko lähestyy jo Helsingin keskustan prime nettotuottoa, mitä voidaan pitää hyvin käänteentekevänä. Myöskin nousevat energiakulut, jotka vaikuttavat suoraan kohteiden nettotuottoon, luovat paineet markkinaan ja kiinteistöjen hinnoitteluun. Näiden seurauksena hinnat ovat alkaneet laskemaan.
Laskevista hinnoista huolimatta on tällä hetkellä paljon ostettavaa. Pakkomyyntejä Suomessa ei olla vielä nähty, mutta niitäkin voi olla edessä. Ruotsin puolella pakkomyyntejä on jo osittain nähty. Ruotsin listattujen kiinteistöyrityksien arvot ovat keskimäärin tulleet alas yli 50 % vuodenvaihteesta. Syy tähän muun muassa osakkeiden yliarvostuksen ja vieraan pääoman järjestelyn takia. Suurin osa myydään tällä hetkellä alennuksella kiinteistöjen nettoarvoon (NAV) nähden. Ainoastaan tiettyjen logistiikkayhtiöiden osakkeet myydään edelleen preemiolla NAV:iin nähden vaikka niidenkin osakkeiden hinta on tippunut rajusti vuodenvaihteesta. Myös Ruotsin suorien kiinteistökauppojen arvot ovat tippuneet rajusti ja esim. asuntojen prime nettotuotto on noussut jopa 0,75 prosenttiyksikköä viime keväästä.
Suomessa trendiä ei huomaa yhtä nopeasti erityisesti koska meillä ei ole kuin kourallinen listattuja kiinteistöyhtiötä ja velkavipu on Ruotsiin nähden maltillisempi. Muun muassa tästä syystä johtuen Suomessa on Ruotsiin verrattuna vähemmän paineiden alla olevia kiinteistösijoittajia. Kiinteistöjen myyntihintatavoitteet ovat kuitenkin laskeneet selvästi jopa loppukesän odotuksista.
Tämän hetken valtti on diilivarmuus. Omaa pääomaa, joustavuus ja nopeus ratkaisee. Lainansaanti on erityisesti kehityskohteissa hankalaa ja rahoitusehdot tiukentuneet. Kauppoja on kuitenkin nähty erityisesti toimistopuolella, jossa modernit pitkillä vuokrasopimuksilla omaavat kohteet kiinnostavat. Kaupoissa käydään tiukkaa vääntöä niin ehdoista, kuin hinnoista. Jonkinlainen alennus kevään ja kesän hintoihin nähden on selvästi havaittavissa. Kuinka paljon alas tullaan on vielä liian aikaista sanoa. Joitakin transaktioita on myös jäädytetty parempaa markkinaa odottaen. Ulkomaalaissijoittajien asuntoportfoliobuumi on hiipumassa eikä kevään volyymeja saavuteta. Logistiikka ja hoiva kiinnostaa monia, mutta ostettavaa ei juurikaan ole.
Miksi tämä sitten on hyvä HCP Bricksille?
HCP Bricksillä on herkullinen tilanne. Vahva oma pääoma ja joustavuus mahdollistaa hyviä kauppoja lukuisista sektoreista. Maltti on kuitenkin valttia. Arvoa ei luoda hetkessä, vaan tarkan toimintasuunnitelman ja taustatyön avulla. Tavoitteena on ostaa kohteita joiden arvo ja kassavirta perustuu aktiiviseen kehitystyöhön, eli ei nojauduta siihen, että saadaan ainoastaan viime vuoden markkinaan nähden halpoja kohteita. Tällöin voidaan markkinatilanteesta huolimatta saada hyvin tuottavia kohteita, niin lyhyellä kuin pitkällä aikavälillä.
Bricksillä on sellaisia kohteita työn alla, missä optio on enemmän ostajan kuin myyjän puolella. Neuvotteluasema paranee päivä päivältä ja oikea hetki edetä tulee kohta vastaan. Aktiivinen työ luo arvoa markkinatilanteesta riippumatta. Erityisesti toimisto- ja hybridikiinteistöjä hyvillä keskeisillä sijainneilla on suurennuslasin alla, mutta myös logistiikkakiinteistöissä on hyvät tuottopotentiaalit. Asuntoja vielä varauksella, niiden hetki tulee vielä.
Mattias Lindfors
HCP Bricks Salkunhoitaja