Kvartaalin aikana tehtiin rahaston uusin hankinta, Bolero Park. Kyseessä on moderni business park -kohde Pitäjänmäen juna-aseman vieressä. Hankinta tehtiin poikkeuksellisen alhaisella hinnalla. Kohteessa on olemassa oleva vuokrakanta, joka tuottaa tasaisesti kassavirtaa, mutta samalla siinä on myös merkittävää kehityspotentiaalia. Kvartaalin aikana kohteeseen on tehty jo kolme uutta vuokrasopimusta, ja lisäksi neuvotteluissa on sekä pienempiä että suurempia sopimuksia. Tämä todistaa hypoteesimme kohteen houkuttelevuudesta, joka perustuu hyvään sijaintiin juna-aseman vieressä sekä moderniin, alle 20 vuotta vanhaan toimistorakennukseen.
Konelabrassa on valmistunut auditorion konversio toimisto- ja showroom-tilaksi, ja vuokralainen muuttaa sisään kesän jälkeen. Pohjoisesplanadilla puolestaan ovat valmistuneet 3. kerroksen co-working-tilat, joiden kunniaksi pidettiin vapputuparit. Noin puolet 3. kerroksen tiloista on jo vuokrattu, ja edistämme parhaillaan loppujen tilojen vuokrausta. Tämän jälkeen kohde olisi täyteen vuokrattu, jolloin sen 1. vaiheen kehitys on saatu vietyä onnistuneesti loppuun ja kohde tuottaa mukavasti kassavirtaa. Seuraavaksi työn alla on muun muassa uusien sisäänkäyntien rakentamista ja muita ehostusprojekteja.
Rahastolla on nyt salkussaan kolme mukavasti kassavirtaa tuottavaa kohdetta, joissa kaikissa on kuitenkin vielä kehityspotentiaalia jäljellä.
Alla yhteenveto rahaston salkusta ja kvartaalin tuotosta. Alla olevat Q2:n kvartaalin tuottoprosentit ovat salkunhoitajan laskennallisia tuottokomponentteja, eivätkä ne ole osa virallista NAV-laskelmaa.
HCP Bricks omistaa kolmea kiinteistöosakeyhtiötä, jotka kukin omistavat suoraan yhden kiinteistön ja rakennuksen.
Arvostukset perustuvat ulkopuolisen arvioitsijan tuottoarvomenetelmällä laatimiin arvioihin, jotka vaihtoehtorahastojen hoitaja (Helsinki Capital Partners Oy) vahvistaa. Kiinteistörahasto HCP Bricks ei ole poikennut arvioitsijoiden suositusarvoista. Poikkeuksena tähän on uusi hankinta Bolero, joka on arvostettu hankinta-arvoon.
Alla olevat arvot ovat Rahaston nettoarvon (NAV) laskemiseksi käytettyjä arvostustasoja.
Konelabra on loft-toimistokiinteistö Helsingin Kampissa. Kohde on äskettäin peruskorjattu ja täyteen vuokrattu ja se toimii vakaana kassavirran lähteenä rahastolle.
Arvostusperusteet (tuottoarvomenetelmä):
Arvostuksessa huomioituja tekijöitä:
✓ Erinomainen sijainti Helsingin keskustassa
✓ Erikoistuneet loft-tilat – ei bulkkikohde
✓ Korkea kysyntä ja nopea vuokraus
✓ ESG-tasot kunnossa (energialuokka B)
✗ Suojeltu rakennus
✗ Ei omia pysäköintipaikkoja
Lisää tietoa ja kuvia löytyy osoitteesta > https://www.konelabra.fi/
Uschakoffin talo, aivan Mantan patsaan kulmassa, on ainutlaatuinen yhdistelmä historiaa ja kehitysmahdollisuuksia. Alkujaan vuodelta 1815 oleva rakennus on uudelleenrakennettu 1960-luvulla ja peruskorjattu 1990-luvulla. Talo sisältää sekä liiketiloja että toimistotiloja.
Kyseessä on kehityskohde, jossa vuokrausaste on tällä hetkellä 84,5 %. Tämä luo mahdollisuuden merkittävälle arvonnousulle remontin ja vuokrauksen edetessä.
Arvostusperusteet:
Vahvuudet ja haasteet:
✓ Sijainti Helsingin paraatipaikalla
✓ Joustavat tilaratkaisut vanhassa rakennuksessa
✓ Oma pysäköintihalli
✗ Sisäpihan rakennus haastava
✗ Vuokratontti (osto-optio)
✗ Suojeltu rakennus
Lisäksi HCP Bricks on kirjannut hankintakustannusten jaksotuksia, jotka alaskirjataan viiden vuoden aikana rahaston sääntöjen mukaisesti.
Lisää tietoa ja kuvia löytyy osoitteesta > www.pohjoisesplanadi19.fi
Vasta hankittu uusin kohde on arvostettu hankinta-arvoon ja sen tuotto perustuu toistaiseksi saaduista kassavirroista ja korkotuotoista. Kohde tuottaa yli 10 % kassavirtatuottoa.
HCP Bricks omistaa Prisma Properties AB:n osakkeita sekä lyhytaikaisia yrityslainoja sisältäviä ETF-rahastoja (ISHARES EURO HY CORP ACC /EUR/ ja ISHARES EURO ULTRASHORT /EUR/), jotka tarjoavat erinomaisen likviditeetin ja tasaista tuottoa rahastolle.
Sanasto:
Tuottoarvomenetelmä: Kohteen arvon määrittäminen odotettujen kassavirtojen sekä jäännösarvon pohjalta.
Nettotuottovaatimus: kiinteistön hintaan suhteutettu, markkinavuokrien nettotuottoon perustuva tuottovaatimus, jolla sijoitukseen oltaisiin halukkaita.
Jäännösarvon tuottovaatimus: tuottoprosentti, jota sijoittaja odottaa saavansa kiinteistön arvosta sen pitoajan lopussa. Yleensä 10-15 vuoden kuluttua tuottoarvomenetelmässä.
Käyttöaste: käytössä olevien tilojen osuus kokonaistilakannasta tietyssä kohteessa tai tietyssä kiinteistösalkussa.
Keskivuokra: Toimisto- tai liiketilojen voimassa olevien vuokrasopimusten keskimääräistä neliövuokraa kuukaudessa.
Ystävällisin terveisin,
HCP salkunhoitotiimi
