12 touko 2023
Sticky Post By Posted in HCP Quant With No Comments Permalink

HCP Quant 4/2023 -1.84% | Kestääkö kasvun vauhti?

Sticky Post By On 12.5.2023 With No Comments

Huhtikuu sujui markkinoilla epäyhtenäisesti. HCP Quant rahasto tuotti -1.84% ja sen vertailuindeksi MSCI ACWI SMID Value Total Return puolestaan euroissa -0.73%. Tämä pienten ja keskisuurten yhtiöiden maailmanlaajuista kehitystä mittaava osingot bruttomääräisesti sisältävä laskennallinen indeksi on vuoden alusta tuottanut -0.27%. HCP Quantin tuotto vuoden alusta on +5.94%, joten siinä mielessä asiat ovat hyvin.

Isokokoisten yhtiöiden osalta huhtikuun tuotot olivat parempia. Yhdysvaltojen S&P 500 Total Return indeksi nousi euroissa +0.07% edestä. Parhaiten selviytyi kuitenkin Euroopan manner. S&P Europe 350 Total Return indeksi pomppasi +2.67%.

Jatkan edellisen sijoittajakirjeen teemalla arvo- ja kasvusijoittamisesta. Viime vuosina on ollut nähtävissä arvosijoittamisen revanssia. HCP Quant arvo-osakerahasto tuotti vuonna 2021 40%-yksikköä ja 2022 36%-yksikköä paremmin kuin kasvuosakerahastomme HCP Focus. Hyvän startin jälkeen tänä vuonna asetelmat ovat kääntyneet ympäri ja alkuvuoden tuotot ovat 24%-yksikköä HCP Focuksen eduksi. Kasvuyhtiöt ovat pärjänneet tänä vuonna arvoyhtiöitä paremmin ja meillä HCP:llä se näkyy erityisesti näiden kahden rahaston välillä, jotka edustavat molempien sijoitustyylien ääripäitä.

Jäikö arvosijoittamisen uusi kulta-aika suutariksi? Olisiko sijoittajan parempi hypätä takaisin kauniiden lupausten kasvuyhtiöiden selkään?

Ei välttämättä. AQR varainhoitoyhtiön kirjoitus Value: Why Now? Capturing the Comeback in Its Early Innings argumentoi sen puolesta, että arvo-osakkeiden parempi aika olisi yhä edessäpäin ja että olisimme vasta sen ajanjakson alkukupuolella.

AQR:n mukaan arvo-osakkeissa on historiallisen hyvä mahdollisuus, jota he katsovat kahden toisiaan täydentävän linssin läpi. Ensimmäinen on arvostuserot arvo- ja kasvuosakkeiden välillä. Olen vastaavaa kuvaajaa jakanut aiemminkin, joten tässä ei sinänsä pitäisi olla mitään uutta Quantin sijoittajakirjeen uskollisille lukijoille.

Arvostuserot arvo- ja kasvuosakkeiden välillä. Lähde: AQR

AQR:n käyttämän mittaustavan perusteella kehittyneillä markkinoilla isokokoisten yhtiöiden arvostusero oli 98 persentiilissä ja kehittyvillä markkinoilla kaikkien aikojen huipussa eli sadassa persentiilissä.

Esimerkiksi Yhdysvalloissa tämä tarkoittaa sitä, että kasvuyhtiöiden P/E-kertoimet ovat yli kolminkertaiset (P/E 34) saman toimialan arvoyhtiöihin (P/E 10) verrattuna. Se on huomattavasti enemmän kuin historiassa, jossa tyypillisesti samalla toimialalla kasvuyhtiön P/E-luku on ollut kaksinkertainen arvoyhtiöön verrattuna.

Spreadi on siis viety äärimmilleen ja onkin hyvin epätodennäköistä, että tällainen ero olisi kestävä pitkällä aikavälillä. Ainoa peruste sille voisi olla, että kasvuyhtiöiden fundamentit nousisivat sitä tahtia, että vastaavia kertoimia sijoittajan kannattaisi maksaa.

Millaista kasvua kasvuyhtiöiden sitten tulisi saada aikaiseksi, jotta nykyinen tilanne olisi perusteltua? Seuraava kuvaaja on AQR:n kirjoituksesta mielestäni kaikkein tärkein ja havainnollistavin, sillä se näyttää millaisiin kasvuihin yhtiöiden tulisi konkreettisesti kyetä.

Kasvuyhtiöiden seuraavan viiden vuoden kasvuodotukset arvostuseron perusteella. Lähde: AQR

Jotta kasvuyhtiöiden kertoimet olisivat nykyisellään perustellut, tulisi kehittyneillä markkinoilla niiden kasvaa seuraavan viiden vuoden aikana noin 90% enemmän kuin arvoyhtiöiden. Kehittyvillä markkinoilla kasvuvauhdin tulisi olla yli kaksinkertainen.

Analyytikoiden oletukset näiden yhtiöiden kasvusta ovat murto-osa siitä, mitä arvostuserot antavat olettaa. Oletettu kasvuvauhti on noin kaksinkertainen kuin mitä historiassa koskaan aiemmin. Keskimääräinen kasvuvauhti on ollut myös vain murto-osia siitä mitä nyt oletetaan tulevaisuudessa käyvän.

Joko kasvuyhtiöt tulevat tekemään jatkossa ennätysmäistä tulosta ryhmänä tai sitten sijoittajat ekstrapoloivat liian rajusti sitä mitä on tapahtunut viime vuosina. Ensimmäinen vaihtoehto vaikuttaa varsin harhaiselta ja ainakin itse kallistun enemmän jälkimmäisen vaihtoehdon kannalle.

Mitä tämän eron purkautuminen voisi tarkoittaa?

Arvostuserojen purkautumisen hypoteettinen tuotto arvo-osakkeiden eduksi vuosina 2000-2003. Lähde: AQR

Arvostuserot olivat syyskuun 2022 lopussa samalla tasolla kuin teknokuplan huipulla. Ylläolevassa kuvaajassa näkyy oikeassa päässä hyvin kuinka vuoden 2021 aikana ero kapeni. Tuon korjauksen aikana arvo-osakkeiden eduksi HCP Quant teki kaikkien aikojen ennätystuloksensa, +47%.

AQR laski tietyillä kulu- (he käyttivät 2+20 kulurakennetta laskelmissa) ja muilla oletuksilla kuinka paljon paremmin vastaavalta arvostustasolta paluu takaisin keskimääräiselle arvostuserolle olisi hypoteettisesti tuottanut. Kun vuosina 2000-2003 näin tapahtui päätyivät he tulokseen, että arvo-osakkeet olisivat tuottaneet 75% paremmin kuin kasvuosakkeet.

Näistä laskelmista voi saada jonkinlaista tuntumaa siitä, mitä arvostuserojen purkautuminen voisi tulevaisuudessa tarkoittaa.

Terveisin,
Pasi Havia
HCP Quant salkunhoitaja

“Uncertainty is the friend of the buyer of long term values.”
Warren Buffett

09 touko 2023
Sticky Post By Posted in HCP Focus With 2 Comments Permalink

Rightmove voitelee UK:n asuntomarkkinan

Sticky Post By On 9.5.2023 With 2 Comments

HCP Focus-rahaston salkkuun tehtiin yhtiövaihdos vuoden ensimmäisellä neljänneksellä. Myimme salkusta pois kaikkien aikojen pisimmän omistuksen, Amazonin. Se oli rahastossa yli vuosikymmenen, rahaston alusta asti.

Katsomme Amazonin kypsyneen yhtiönä niin, että sen houkuttelevimman kasvupotentiaalin aika on jäänyt taakse. ”Winner-takes-it-all” (voittaja vie kaiken) teema on oleellinen osa HCP Focus-rahaston strategiaa. Viime vuosina myös sääntelijät ovat heränneet erityisesti teknologiayhtiöiden ylivallan ongelmallisuuteen, joka nousee samasta teemasta. Tämä on tuonut uusia riskejä kaikkein isokokoisimpiin teknologiayhtiöihin, joihin myös Amazon lukeutuu.

Rahaston uusi salkkuyhtiö on myös oman alueensa ylivoimainen markkinajohtaja. Siinäkin toteutuu ajatus siitä, että voittaja vie kaiken. Se on kooltaan huomattavasti Amazonia pienempi ja kasvun kiitorataa on edessä enemmän. Seuraavaksi esittelemme tämän mielenkiintoisen alustayhtiön UK:sta.

UK:n johtava asuntomarkkinoiden alustayhtiö

Nopeimmin suomalainen sijoittaja pääsee kiinni siitä mitä Rightmove tekee miettimällä Etuovi ja Oikotie palveluita. Rightmove tarjoaa palveluita vuokravälityksen ja asuntokauppojen osapuolille. Yhtiöllä on murskaava 85% markkinaosuus UK:ssa.

Rightmoven portaalista löytyy tarjontaa niin vuokra-asunnoille, omistusasunnoille ja liikekiinteistöille, kuten myös nykyään UK:n lisäksi monen muunkin maan osalta. Lisäksi palvelusta löytyy tietoa asuntomarkkinoiden tilasta ja trendeistä. Yhtiön ylläpitämä House Price Index on UK:n tarkin ennakoiva asuntohintojen indikaattori. Oman asunnon hinta-arvioinnin voi myös tehdä palvelun kautta, sekä hakea asuntolainaa.

Yhtiön voidaan sanoa olevan yksi UK:n asuntomarkkinoiden keskeisistä elementeistä, jonne lähes jokainen britti suuntaa etsiessään uutta kohdetta tai laittaessa omaa asuntoa vuokralle. Rightmove on onnistunut ottamaan itselleen parhaan paikan alalta onnistuneella brändäyksellä, olemalla yksi ensimmäisistä toimijoista ja jatkuvalla tuotteiden kehittämisellä.

 

Herkullinen liiketoimintamalli

Rightmoven asiakkaat maksavat sille tilausmaksuja, jotka ovat yhtiön pääasiallinen tulonlähde. Erityisesti kiinteistövälitysyhtiöt ovat sen tärkeitä asiakkaita. Rightmove veloittaa myös lisänäkyvyydestä, myy mainostilaa portaaliin, myy keräämäänsä asuntomarkkinatietoa välittäjille, vakuutusyhtiöille, asuntolainoittajille ja paikallisille viranomaisille, sekä saa palkkion sen kautta täytetyistä asuntolainahakemuksista ja järjestetyistä asunnon hinta-arvioista.

Yhtiön liikevaihdon jakautuminen. Lähde: Annual Report 2022

Lähes kolme neljäsosaa Rightmoven liikevaihdosta kertyy kiinteistövälittäjiltä. Yhtiön toiseksi suurin segmentti on New Homes, joka käytännössä tarkoittaa asuntojen uudistuotantoa. Aiemmin asuntomarkkinan käydessä kuumana rakennuttajat pystyivät myymään uudet kohteet nopeasti ilman apua. Hiljentynyt markkina onkin saanut viime aikoina uudiskohteiden kehittäjät turvautumaan yhä kasvavissa määrin Rightmoven apuun, kun kohteille tarvitaan laajempaa näkyvyyttä edesauttamaan myyntiä, joka ennen tapahtui kuin itsestään.

Rightmoven liiketoiminta ei ole samalla tavalla suhdanneherkkää kuin asuntomarkkinat. Välittäjällä voi mennä hiljaisena aikana heikommin, mutta listalla olevista asunnoista tulee silti maksaa Rightmovelle, jos niitä haluaa pitää esillä. Koska Rightmove on ylivoimainen markkinajohtaja, ei ole oikein muuta vaihtoehtoakaan. Itse asiassa mitä isompi myymättömien ja vuokraamattomien inventaario välittäjillä on, sen parempi Rightmovelle. Toisaalta markkinoiden vetäessä korkea inventaarion vaihtuvuus on myös hyväksi. Vasta tilanteen mennessä niin pahaksi, että välittäjiä kellahtaa kumoon, alkaa asuntomarkkinan tila heijastumaan Rightmoveen isommin vähentyvinä asiakkuuksina.

Rightmoven kuvaus yhtiön verkostovaikutuksista

Rightmove on verkostovaikutuksista hyötyvä alustayhtiö. Siinä mielessä sen liiketoiminta on yksinkertaista ymmärtää. Mitä enemmän alustalla on maksavia käyttäjiä ja mitä enemmän niiltä saa maksuja kerättyä, sen parempi Rightmovelle. Molempien kasvaessa samanaikaisesti on vaikutus ekspotentiaalinen.

Agency + New Home segmenttien mainostajien keskimääräinen kuukausimaksu

 

Agency + New Home segmenttien maksavien asiakkaiden määrä

Yhtiön maksavien asiakkuuksien määrissä ei ole viime vuosina tapahtunut kummoista kehitystä. Se on pysynyt varsin vakaana. Sen sijaan veloitettavien kuukausimaksujen osalta on tapahtunut huomattavaa edistystä. Yhtiö on kyennyt tiristämään keskimääräisiä kuukausiveloituksia yli 30% ylöspäin viimeisen neljän vuoden aikana. Viime vuonna keskimääräinen asiakas maksoi 1314 puntaa Rightmovelle kuukaudessa.

Yhtiön kilpailuedusta kertoo paljon se, että vaikka monet välittäjät pitävät Rightmoven kuukausiveloitusta korkeana ja siitä koituvaa nurinaa on luettavissa internetin syövereissä, on yhtiö kyennyt lähes vuosi toisensa jälkeen systemaattisesti korottamaan alustan maksuja. Lähinnä koronavuosi 2020 näkyy poikkeuksena, joka vahvistaa säännön. Tuolloin yhtiö antoi alennuksia kiinteistövälittäjille pitääkseen pienemmistäkin asiakkuuksista kiinni.

Rightmove on taloudellisesti vahva yhtiö. Se on velaton. Yhtiöllä on kova kyky tuottaa runsaita kassaeriä liiketoiminnallaan, jota selittää sen bisnesmalli. Marginaalit ovat kovat, joka heijastuu myös yhtiön taseeseen.

 

Megatrendeistä myötätuulta

Pelkästään yhtiön verkostovaikutukset tai hyvä liiketoimintamalli ei ole peruste HCP Focus-rahaston sijoituspäätökselle. Jotta yhtiö kykenee hyödyntämään näitä, tarvitaan alle myös kasvavia megatrendejä, jotka mahdollistavat lopulta tuloksekkaan kasvun. Megatrendeillä ”ratsastaminen” antaa myös luonnollista myötätuulta liiketoimintaan ja tekee lähestulkoon kaikesta aavistuksen helpompaa, kuin laskevan auringon toimialoilla.

Ilmiselvin megatrendi Rightmoven tapauksessa on digitalisaatio. Digitalisoituminen on auttanut Rightmovea saavuttamaan suosionsa vuokra- ja asuntomarkkinoilla. Nykyään yli 95% kotien etsijöistä käyttää kiinteistöportaaleja ja hyvästä syystä: internetin kiinteistövälittäjät ovat tuoneet kiinteistövälityksen kuluja huomattavasti alas. Portaalit tekevät myös itselle sopivien asumisvaihtoehtojen etsimisestä ja hakemisesta sekä tehokkaampaa, että helpompaa. Digitalisoitumisen ansiosta kiinteistöportaalit löytyvät nykyään myös jokaisen taskusta – mobiililaitteesta. Rightmovellakin on oma mobiilisovellus, jota yhtiö kehittää aktiivisesti. Itse asiassa yli 70% alustan kävijöistä oli viime vuonna Rightmoven applikaatio tai mobiilioptimoidun sivun käyttäjiä.

Toinen vahva megatrendi on urbanisaatio ja demografian vaihdos. Ihmisten halu muuttaa kaupunkeihin auttaa Rightmoven kaltaisia kiinteistöportaaleja kasvattamaan asiakaskuntaa, kun kilpailu keskitetyllä alueella kiristyy ja kiinteistöportaalien hyöty kasvaa samassa yhteydessä. Yhä useampi asuu nykyisin yksin ja väestön rakenne on ikääntymässä, tehden kaupunkiasumisesta sekä yksiöiden hankkimisesta halutumpaa. Tämä on osittain johtanut vuokramarkkinoiden kasvuun, josta kiinteistöportaalit hyötyvät suuresti.

 

Uusi toimitusjohtaja ja sitoutunut henkilöstö

Koko Rightmoven henkilöstö omistaa yhtiön osakkeita. Jos tarkkoja ollaan, niin yli 99% henkilöstöstä on yhtiön omistajia. Rightmove otti käyttöön joulukuussa 2022 SIP (Share Intensive Plan) palkitsemismallin, jonka yhteydessä jokainen työntekijä sai 500 yhtiön osaketta. Jokaisen yhtiön työntekijän on mahdollista liittyä SIP:iin.

Sen lisäksi Rightmovella on käytössä SAYE (Save As You Earn Scheme – Sharesave) niminen vapaaehtoinen malli henkilöstön sitouttamiseksi. Nimensä mukaisesti työntekijän on tässä mallissa mahdollista säästää omasta palkasta yhtiön optioihin, jotka oikeuttavat hankkimaan osakkeita jopa 20% alle sen hetkisen markkinahinnan, joka on ollut työntekijän liityttyä malliin. Optioita on pidettävä vähintään kolme vuotta, jonka jälkeen osakkeet voi myydä ja maksaa niistä verot. Jos optioita pitää yli viisi vuotta voi osakkeet myydä verovapaasti. Jokainen yhtiön työntekijä on oikeutettu liittymään säästömalliin. Vuoden 2022 lopussa yli 68% Rightmoven henkilöstöstä säästi omasta palkasta SAYE:en.

Pidämme Rightmoven tavasta ottaa työntekijät osaksi yhtiön omistajia. Se muistuttaa myös meidän HCP:n toimintamallia, jossa jokainen vakituinen työntekijä on myös osakas. Sitoutunut, motivoitunut ja tyytyväinen henkilöstö on tärkeä osa yhtiön menestystä. Henkilöstön tyytyväisyysmittauksen mukaan 87% työntekijöistä on sitä mieltä, että Rightmove on erinomainen paikka työskennellä.

Rightmove sai maaliskuussa uuden toimitusjohtajan. Edellinen toimitusjohtaja, Peter Brooks-Johnson, työskenteli Rightmovella 17 vuoden ajan. Peter toimi COO:na vuodesta 2013 ja toimitusjohtajana viimeiset kuusi vuotta.

Uusi toimitusjohtaja, Johan Svanström, tuli kiinteistöalan ulkopuolelta. Ennen Rightmovelle siirtymistä tämä ruotsalainen työskenteli EQT Partners sijoitusyhtiössä ja hänellä on pitkä kokemus Expedialta, jossa vastasi mm. Hotels.com brändistä. Svanströmillä on hyvää kokemusta eri yhtiöiden hallitustyöskentelystä ja hän on istunut esimerkiksi Woltin hallituksessa ja nyt Rightmoven.

Expedialla Svanström oli yhtiön ensimmäisiä työntekijöitä Aasiassa, jossa hän johti yrityksen toimintojen perustamista mantereelle. Hän liittyi Expediaan McDonald’s:n jälkeen, jossa johti useita menestyksekkäitä isoja projekteja yrityksen digitaalisen innovaation ryhmässä, ja oli aiemmin ollut toimitusjohtajana ja johtotehtävissä useissa telekommunikaatio- ja internet-startupeissa. Johanilla on useita vuosia kokemusta julkisen ja yksityisen teknologiayrityksen hallituksen jäsenenä useissa maissa.

Suhtaudumme HCP Focus-salkunhoitotiimissä toimitusjohtajavaihdokseen myönteisesti. Uskomme, että Johan kykenee uudistamaan ja kehittämään Rightmovea raikkailla näkemyksillä teknologiasektorilta ja digitalisaation parista. Tulevat vuodet luonnollisesti näyttävät kuinka hyvin hän tehtävässä onnistuu, mutta mielestämme tausta on erinomainen ja uskottava, jotta kaikki eväät siihen ovat olemassa.

 

Riskit

Mikään osakesijoitus ei ole riskitön, eikä Rightmove ole siinä poikkeus. Vaikka pidämme yhtiöstä ja näemme sen tulevaisuuden valoisana voi moni asia mennä silti mönkään. Rightmoveenkin liittyy selviä tunnistettavia riskejä, joita pidämme silmällä.

Ensinnäkin, vaikka Rightmove on ryhtynyt tarjoamaan palveluitaan myös muualle Eurooppaan, Yhdysvaltoihin, Turkkiin ja Thaimaahan on yhtiö hyvin riippuvainen nykyisellään UK:sta. Se millainen taloustilanne UK:ssa on vaikuttaa kuluttajien luottamukseen ja käyttäytymiseen, joka heijastuu kaupankäyntimääriin ja siten myös lopulta yhtiöön. Vaikka uskomme yhtiön liiketoiminnan sietävän muutoksia UK:n kiinteistömarkkinoilla kohtuu hyvin, niin ei se missään nimessä ole immuuni sille.

Kiinteistömarkkinapaikoilla on kilpailua keskenään. Alalle tulon esteet ovat alhaiset ja katteet hyvät, joka voi houkutella uusia innovatiivisia toimijoita tai kiristää kilpailua jo toimivien alustojen osalta. Rightmoven ylivoimaisesti suurin etu on tässä selvä markkinajohtajuus. Vaikka muilla alustoilla voi olla veristä kilpailua keskenään, on Rightmoven alustalla lähes pakko olla, koska suurin osa kuluttajista suuntaa juuri sinne. Markkinajohtajuuden menettämisellä olisi kauaskantoisia vaikutuksia lähtien ihan yhtiön hinnoittelukyvystä.

Teknologian nopea muutos voi vaikuttaa Rightmoveen. Yhtiön on panostettava tuotekehitykseen ja otettava käyttöön uusia teknologioita pysyäkseen kilpailukykyisenä. Kuluttajien tapa hakea tietoa voi olla tulevaisuudessa erilainen ja alan liiketoimintamalli voi muuttua. Disruptiivinen toimija voi yllättävän nopeasti nakertaa Rightmoven liiketoiminnan, jos yhtiö ei kykene pysymään aallon harjalla.

Yhtiön liiketoiminnasta johtuen se on hyvin riippuvainen erilaisista IT-järjestelmistä ja tietoturvasta. Kyberhyökkäykset voivat tehdä alustan käyttökelvottomaksi ja tietomurto voi vaarantaa käyttäjien turvallisuuden. Pahimmillaan tietoturvan pettäminen voi johtaa täydelliseen luottamuksen menettämiseen yhtiötä kohtaan, joka voisi tuoda sen liiketoiminnan alas hyvinkin nopeasti. Rightmoven on pystyttävä pitämään sen alusta ja taustajärjestelmät toimintakykyisenä, mikä vaatii jatkuvia investointeja.

Yhtiön menestys on riippuvainen oikeanlaisesta osaavasta henkilöstöstä. Tässä yhtiö on ryhdistäytynyt erinomaisesti viimeisen vuoden aikana ja nykyisellään lienee yksi sen pienemmistä riskeistä. Mikäli osakekurssi sukeltaa ja sitouttamisen välineet lakkaavat toimimasta on Rightmoven kyettävä reagoimaan pitääkseen osaavasta henkilökunnasta kiinni. Mahdolliset sisäiset ongelmat, kuten jos henkilöstön vaihtuvuus kasvaisi huomattavasti tai tapahtuisi hallinnollisia virheitä, olisi niillä kaikilla vaikutusta yhtiön liiketoimintaan.

Näiden lisäksi on luonnollisesti olemassa myös lukuisia ennalta tunnistamattomia riskejä, jotka voivat odottamattomasti vaikuttaa yhtiöön.

 

Yhteenveto

Rightmove on UK:n ylivoimaisesti johtava asuntomarkkinoiden alustayhtiö. Se hyötyy verkostovaikutuksista ja tekee hyvää tulosta korkealla katteella. Yhtiö on velaton ja sen henkilöstö on sitoutettu vahvasti toimintaan. Uusi toimitusjohtaja voi parhaimmillaan toimia katalyyttinä yhtiön uudistumiselle. Liiketoiminnalle myötätuulta antavat erityisesti digitalisaation ja urbanisaation sekä demografian vaihdoksen megatrendit. Yhtiön arvostuksen osalta tukeudumme HCP Focus-rahaston salkunhoitotiimissä paljolti EVA-malliin, joka tukee myös sijoituspäätöstä.

Tällainen yhtiö on Rightmove, tuorein HCP Focus-rahaston tulokas.

Pasi Havia
HCP Focus-rahaston salkunhoitaja

 

Tämä kirjoitus on tarkoitettu esittelemään Rightmove yleisluonteisesti HCP Focus-rahaston asiakkaille. Kyseessä ei ole syväluotaava analyysi, eikä sitä ole sellaiseksi tarkoitettu. Olemme HCP:llä tuottaneet erikseen sisäiseen käyttöön yhtiöstä analyysejä sijoituspäätöksen tueksi.

05 touko 2023
Sticky Post By Posted in HCP Bricks With No Comments Permalink

Onko nyt oikea aika vaihtaa tai myydä asunto- tai kiinteistörahasto?

Sticky Post By On 5.5.2023 With No Comments

Kiinteistörahastoon sijoittavan tulisi harkita rahaston vaihtamista toiseen tai myymistä, jos sijoitushorisontti on ollut pitkä ja rahaston pitkän aikavälin kehitys on ollut positiivinen. Ennen päätöksen tekemistä on tärkeä tutkia huolellisesti kiinteistörahaston sijoitusstrategia ja mahdolliset riskit. Tällä hetkellä kiinteistörahastojen sijoituskohteiden arvoon vaikuttavat negatiivisesti muun muassa vuokramarkkinoiden kehitys, kiinteistöjen ylläpitokulut, mahdolliset korjaustarpeet, kiinteistöjen arvostus ja markkinoiden yleinen tilanne.

Rahaston vaihtaminen voi olla järkevä keino hallita riskiä. Kiinteistörahaston tavoitteena on tuottaa sijoittajilleen säännöllistä vuokratuottoa sekä mahdollista arvonnousua, joka on monissa rahastoissa tullut jo tiensä päähän. Kiinteistöjen arvonnousu on hyödynnetty jo kirjanpidossa. Tämän lisäksi yleinen maailmantilanne on ajanut meidät korkeaan inflaatioon, joka heikentää kiinteistöjen arvoa.

Korkojen nousu vaikuttaa merkittävästi talouteen ja erityisesti rahoitusmarkkinoihin. Nopea korkojen nousu johtaa asuntolainojen ja muiden lainojen kallistumiseen, mikä voi vaikuttaa koko talouden kehitykseen. Nopea korkojen nousu vaikuttaa kiinteistömarkkinoihin vähentäen sijoittajien kiinnostusta kiinteistösijoituksiin. Sijoittajat voivat kokea arvonlaskun riskin kasvavan, mikä voi johtaa kysynnän ja samalla myös hintojen laskuun

Esimerkiksi Kojamon osakekurssin kehityksen tarkastelu viime vuoden osalta antaa realistisen kuvan siitä, mitä asuntomarkkinoilla on tapahtunut.

Arvon aleneminen tarkoittaa omaisuuden, kuten kiinteistön, osakkeiden tai arvopaperien arvon laskua. Alaskirjaus taas tarkoittaa omaisuuserän arvon laskemista taseessa, mikä voi johtua esimerkiksi siitä, että omaisuuserä on tullut vanhentuneeksi tai sen käyttöikä on lyhentynyt. Omaisuuserän arvon aleneminen markkinoiden tai taloudellisen tilanteen muutosten takia voi myös johtaa alaskirjaukseen.

Asunto- ja kiinteistörahastot ovat yleisesti ottaen pienemmän volatiliteetin rahastoja, mikä johtuu niiden arvonmäärityspolitiikasta. Koska vanhoja arviokirjoja ei päivitetä yhtä usein kuin noteerattujen pörssiyhtiöiden arvoja, rahastojen arvossa ei yleensä tarvitse tehdä alaskirjauksia yhtä nopeasti. Tämä johtuu siitä, että rahastojen sisällä olevia kiinteistöjä ei tarvitse myydä pois.

Kuitenkin, jos nykyisten kiinteistöjen arvot päivitetään vastaamaan nykyarvoja, saattaa tämä johtaa rahaston arvon alenemiseen. Tämä puolestaan saattaa johtaa lunastuksiin juuri silloin, kun kiinteistöjen myynti on hankalaa, koska markkina on hinnoitellut kiinteistöjen hinnat laskuun. Tämä taas saattaa ajaa rahastoja tekemään alaskirjauksia. Kaikki tämä voi johtaa siihen, että rahaston osuuksien lunastaminen vaikeutuu, jos rahastot joutuvat myymään kohteitaan käypiin hintoihin. Kiinteistöjen myyntivaikeuksien takia osuuksien lunastaminen voi olla hankalaa. Rahastonhoitaja voi väliaikaisesti keskeyttää rahasto-osuuksien lunastukset tilanteessa, jossa rahasto voisi joutua myymään varoja käypää markkina-arvoa merkittävästi alhaisemmalla hinnalla.

Sijoittajan riskienhallinnan kannalta on tästä syystä perusteltua toimia mieluummin aikaisemmin kuin myöhemmin. Yksi tapa välttää riskejä on laittaa varoja kiinteistörahastoihin, joilla on runsaasti likvidejä varoja ja pieni kiinteistöriski. Likvidit varat toimivat puskurina, mikäli asiakkaat päättävät vetää rahojaan pois.

On myös tärkeää siirtää varoja uuteen arvostustasoon, jotta varat ovat turvassa. Kun rahaston kohteet on hankittu uuteen arvostustasoon, sekä nykytuotto-odotus vastaa markkinahintoja, ovat varat jo paremmin turvassa. Tämä varmistaa, että sijoittajat voivat saada rahansa ulos rahastosta tarvittaessa ilman ylimääräistä riskiä ja sijoitukselle voidaan odottaa positiivista tuottoa myös jatkossa.

Helsinki Capital Partnersin neljäs rahasto, kiinteistörahasto HCP Bricks, on tehnyt varauksen L3-Makasiinista poikkeuksellisen halvalla hinnalla: yksi euro. Syynä tähän on korkojen nousu, joka on laskenut hintoja. Lisäksi rahastolla on osto-optio kiinteistön tontista Helsingin Jätkäsaaressa.

Mielenkiintoista on, että rahaston taseessa ei ole siis vielä yhtään kiinteistöä, joten alaskirjausten riski on käytännössä olematon. Tämä tekee rahastosta houkuttelevan sijoituskohteen, sillä nyt on erinomainen aika ostaa kiinteistöjä parhailta paikoilta ja huokeaan hintaan.

On tärkeää huomata, että rahasto koostuu tällä hetkellä lähes pelkästään käteisvaroista, mikä tarjoaa suojaa mahdollisilta kiinteistöjen arvonlaskuilta. Se tekee HCP Bricks-rahastosta hyvin hallittavan ja houkuttelevan sijoituskohteen, varsinkin jos kiinteistömarkkinoiden arvellaan laskevan edelleen.

Rakentamisen työvoimakustannusten laskeminen ja pääomakustannusten normalisoituminen ovat merkittäviä tekijöitä kiinteistömarkkinoiden kehityksessä. Rakennusliikkeiden irtisanomiset ovat osaltaan vaikuttaneet kiinteistökehitysyhtiöiden toimintaan ja ovat yksi syy rakentamiskustannusten laskemiseen. Samalla korkofutuurit ennustavat koron laskua toisen vuosineljänneksen 2023 jälkeen, mikä normalisoi pääomakustannuksia. Tämä tarkoittaa, että lainojen korot ovat alhaisempia, mikä voi johtaa kiinteistömarkkinoiden kasvuun ja lisätä kiinteistösijoitusten houkuttelevuutta.

04 touko 2023
Sticky Post By Posted in HCP Black With No Comments Permalink

Kuinka nyt kannattaa sijoittaa ja millä tavoin riskiä tulee hallita?

Sticky Post By On 4.5.2023 With No Comments

Vuoden 2023 toisen kvartaalin markkinakatsaus on julkaistu. Videolla HCP Blackin salkunhoitaja Tommi Kemppainen kertoo kuinka multistrategiarahasto HCP Black on varautunut markkinoilla myllertävään koronnousuun. Katsauksessa käydään läpi multistrategiarahaston suojapositioita, tulevaa ostoslistaa ja kuinka riskiä voidaan hallita aktiivisella hajauttamisella tässä markkinatilanteessa.

 

13 huhti 2023
Sticky Post By Posted in HCP Quant With No Comments Permalink

HCP Quant 3/2023 -3.69% | Syklien erot – arvo puree arvaamatta

Sticky Post By On 13.4.2023 With No Comments

Maaliskuu jakoi osakkeita kahtia. Kuukautta leimasi yhdysvaltalaisesta SVB pankista lähteneet huolet, jonka laineet löivät aina Eurooppaan ja Sveitsiin asti. Osakesijoittajat hakivat turvaa kooltaan isommista yhtiöistä. Tämä heijastui voimakkaasti tuottoihin. HCP Quantin arvo laski kuukauden aikana -3.69% edestä, mikä oli sen vertailuindeksiä paremmin. Pienten ja keskisuurten arvoyhtiöiden maailmanlaajuista kehitystä mittaava vertailuindeksi MSCI ACWI SMID Value Total Return putosi euroissa -5.57% edestä.

Sen sijaan isokokoisten yhtiöiden tuottoa mittaavat indeksit kehittyivät aivan eri tavalla. Yhdysvaltojen S&P 500 Total Return indeksi kohosi euroissa +1.16% ja vastaava Eurooppa indeksi S&P Europe 350 Total Return sekin +0.11%.

Sijoittaminen menee sykleissä. Mikään yksittäinen tapa sijoittaa ei toimi ikuisesti, vaan erilaiset toimivat tyylit vaihtelevat. Strategialle toimivia kausia kutsutaan ylituoton kausiksi ja vastaavasti huonosti toimivia alituoton. Alituoton kaudet ovat itse asiassa jopa tarpeellisia toimiville strategioille, sillä muutoin ne syödään hyvin nopeasti ”hengiltä”. Kivuliaat jaksot tekevät mahdolliseksi sen, ettei sijoitustapa pääse yleistymään liiaksi.

Erilaisissa sijoitustyyleissä on myös paljon hajontaa sijoitushorisontin suhteen. Joku voi olla kiinnostuneempi lyhyempää aikajännettä hyödyntävistä strategioista ja toinen pidemmän. Itse olen mieltynyt pitkillä aikaväleillä (jopa vuosikymmeniä) toimiviin menetelmiin, sillä ne ovat vähemmän kilpailtuja nykyisessä sijoitusmaailmassa, jossa kärsivällisyyttä ei tunnu riittävän.

Sama pitkäjänteinen ajatus kantaa läpi molempien hoitamieni rahastojen: HCP Focus ja HCP Quant. Rahastot ovat monessakin mielessä toistensa peilikuvia, joten erilaisten syklien vaikutukset näkyvät hyvin konkreettisesti näiden välillä. Toinen pitää sisällään isokokoisia yhtiöitä, toinen pieniä ja keskisuuria. Toinen sijoittaa yksiselitteisesti arvoyhtiöihin ja toisen salkun arvostustasoja voi kuvata kasvuyhtiöiksi.

Vuosien saatossa työkokemuksen kautta on erilaisten syklien merkitys tullut kirkkaaksi. Erinomainen tuotto voikin olla pitkälti sijoitustyyliä suosivan ajanjakson edesauttamaa, eikä suinkaan omaa erinomaisuutta. Vaikka niin oma ego kuvittelisi. Ja vastaavasti heikko tuotto voi johtua syklistä, joka tekee performoinnista vähintäänkin haastavaa. Ei sitä ole niin hyvä kuin sykliä tukevan huipulla kuvittelee, eikä niin kehno kuin vastaavasti toisen pohjalla tuntee. Nöyryys näiden edessä on viisautta.

Arvo- ja kasvusijoittamisen syklit Yhdysvalloissa 1979-2022. Lähde: FTSE Russell

Yksi sykli, jota havainnoin erityisen tarkasti johtuen hoitamistani rahastoista on arvosijoittamisen ja kasvusijoittamisen syklit.

Ylläolevassa kuvaajassa on näiden syklien suhteelliset kehitykset toisiinsa Yhdysvaltojen markkinoilta. Käyrän mennessä ylöspäin ovat kasvuyhtiöt tuottaneet paremmin ja käyrän mennessä alaspäin taasen arvoyhtiöt.

Olemme yhdeksännessä syklissä sitten vuodesta 1979 vuoteen 2022. Käyrästä voi nähdä, että nyt on ollut arvo-osakkeita suosiva ajanjakso. Takana on ennätyspitkä kasvuosakkeita suosinut sykli. FTSE Russell antoi sille nimeksi Great Growth Regime, sen poikkeuksellisen pitkän ajan vuoksi.

Eri syklien pituudet ja tuotot Yhdysvalloissa 1979-2022. Lähde: FTSE Russell

Kasvuosakkeita suosinut sykli kesti 184 kuukautta eli lähes 15,5 vuotta! Kasvuosakkeet tuottivat tuolloin 444% paremmin kuin arvo-osakkeet. Kuukausituotoksi muutettuna syklin voimakkuus oli tosin heikoimmasta päästä. Poikkeuksellisen siitä teki nimenomaan pituus.

Arvostuserot pääsivät kestosta johtuen repeämään tuolloin sen verran rajusti, että kumilankamaisesti korjaus arvosijoittamista suosivalle puolelle on ollut hyvin voimakas. Yhdysvalloissa loppuvuodesta 2021 vuoden 2022 loppuun ovat arvo-osakkeet tuottaneet 2.33% paremmin kuukausitasolla kuin kasvuosakkeet. Se on historian voimakkain korjaus!

Ero näkyi välittömästi myös HCP Focus ja HCP Quant rahastojen välillä. Vuonna 2021 HCP Quant tuotti 40%-yksikköä paremmin kuin HCP Focus ja vuonna 2022 36%-yksikköä. Koska HCP rahastot edustavat näissä sijoitustyylien ääripäitä, ovat myös tuottoerot voimakkaammat kuin aineiston Russell 1000 indekseissä.

Eri syklien keskimääräisten oletettujen kuukausituottojen suhde. Nykyisen arvorotaation voimakkuus on yli kolminkertainen odotettuun. Lähde: FTSE Russell

Yksi asia, joka on mielestäni esiin nostamisen arvoinen FTSE Russell:n aineistosta on huomio siitä, että kasvuosakkeisiin liittyy korkeampi riski niin sanottuun tyyliromahdukseen. Kun ajanjakso on alkanut suosimaan arvosijoittamista, ovat arvo-osakkeet kirineet rakoa umpeen nopeammin kuin kasvuosakkeet. Kun kasvuosakkeet katkeavat, ne ovat vapaapudotuksessa.

Tämä tuo monelle sijoittajalle ison haasteen. Alla on ollut aikaa rakastua tempaavan tarinan kasvulupauksiin. Nousuveden vaihduttua laskuvedeksi tulisikin kyetä muuntautua sijoittamaan aivan toisenlaisiin yhtiöihin ja vieläpä nopeasti, sillä heilahdus on ainakin aiemmin ollut yllättävä ja voimakas.

Arvosijoittajan osalta vaaditaan puolestaan lehmän hermoja. Voi mennä pitkäänkin ettei tyyli toimi, mutta sitten kun on aika loistaa, tapahtuu kiriminen yhtäkkisesti.

Arvo-osakkeet purevat arvaamatta.

Terveisin,
Pasi Havia
HCP Quant salkunhoitaja

“The desire to perform all the time is usually a barrier to performing over time.”
Robert Olstein
12 huhti 2023
Sticky Post By Posted in HCP Bricks With No Comments Permalink

HCP Bricks – L3 Makasiini, loft-unelma merenrannassa!

Sticky Post By On 12.4.2023 With No Comments

Vuoden 2022 lopussa pääsimme vihdoin julkaisemaan ensimmäisen työn alla olevan projektimme. L3-Makasiini on uniikki kehityshanke Helsingin Jätkäsaaressa. Helsingin kaupunginvaltuusto hyväksyi L3-makasiinin myynnin, joka poisti kehityshankkeen viimeisen poliittisen riskin ja mahdollistaa hankkeen viemisen eteenpäin sataprosenttisesti.

Nyt projektissa alkaa herkullinen vaihe, jota olemme odottaneet pitkään. Pääsemme tarjoamaan tuleville vuokralaisille loft-toimitiloja, joiden suosio on ollut räjähdysmäisessä kasvussa viime vuosien ajan. Monet yritykset etsivät nykyään niin kutsuttuja uusloft-toimitiloja, jotka ovat rakennettu energiatehokkaiksi hyödyntäen nykyaikaisia rakennustekniikoita.

Vaikka vapaita toimitiloja on pääkaupunkiseudulla paljon, ei trendikkäitä loft-toimistoja riitä markkinoilla kaikille ja oman täydellisen loft-toimiston etsiminen voi tuntua hankalalta prosessilta. L3-makasiinista löytyvät tietyt loft-ominaispiirteet, mitkä tekevät niistä tavallisia toimistoja halutumman sekä uniikimman. L3-makasiinin ainutlaatuisia piirteitä ovat tilojen avoimuus, normaalia korkeampi huonekorkeus ja tehdasmainen miljöö, jossa korostuu raaka rouhea betonipinta.

L3-makasiini sekä merenranta Jätkäsaaressa ovat osa kulttuuriperintöä, maisemaa ja ihmisten muistoja. Entiseen Lars Sonckin suunnittelemaan varastorakennukseen on tulossa mm. ravintoloita, loft-toimistoja sekä näyttelytiloja neljässä kerroksessa.

Remontin on tarkoitus alkaa tämän vuoden loppupuolella ja valmistua vuoden 2024 aikana, kun rakennus täyttää tasan 100 vuotta. Sitä ennen jatkuu vuokralaisneuvottelut ja suunnittelu. Tämä kaikki, jotta voidaan varmistaa kannattava sijoitus ja hallittu riski.

Vuosi 2023 tulee olemaan mielenkiintoinen. Sen odotetaan olevan käänne parempaan, mutta epävarmaa on kuinka nopeasti käänne tapahtuu vai joudutaanko odottamaan jopa ensi vuoteen. Tämä tarkoittaa mahdollisuutta hankkia mielenkiintoisia kohteita meille edulliseen hintaan. Sijoittamisen aika on nyt, mikäli ostoikkuna jää lyhyeksi. Mikäli taantuma jää lyhyeksi tai olemattomaksi, inflaatio palautuu ja korko tasaantuu, voidaan nähdä nopeakin markkinoiden elpyminen kiinteistöissä.

Nyt jo pääsee tutustumaan tuleviin L3-Makasiinin tiloihin yllä olevien havainnekuvien kautta ja uudistetulla nettisivulla L3Makasiini.fi.

15 maalis 2023
Sticky Post By Posted in HCP Quant With No Comments Permalink

HCP Quant 2/2023 +1.50% | Baltian osakemarkkina

Sticky Post By On 15.3.2023 With No Comments

Helmikuu sujui HCP Quant rahaston osalta kohtalaisesti ja ilman suurempia yllätyksiä. Rahaston tuotto oli +1.50%, kun vertailuindeksi MSCI ACWI SMID Value Total Return päätyi puolestaan -0.16%:n laskuun euroissa. Yhdysvaltojen S&P 500 Total Return indeksi päätyi myös euroissa hieman miinukselle, -0.06% edestä. Euroopan S&P Europe 350 Total Return oli kuukauden vahvin suorittaja +1.65% nousulla.

Rahaston pidemmän aikavälin tuottoluvut ovat nousseet kohisten viime vuosina. Uusimman Suomen Sijoitustutkimuksen tuottaman Rahastoraportin mukaan HCP Quantin kolmen vuoden tuotto (15.3% p.a.) on kolmanneksi paras maailmanlaajuisesti sijoittavista osakerahastoista (yhteensä 138 rahastoa).

Suurimmalle osalle lienee kotimaan pörssi tuttu. Monelle varmaan myös useat yhtiöt Yhdysvalloista ja Skandinaviasta. Kenties Keski-Euroopastakin. Mutta entäpä aivan naapurissa olevat Baltian markkinat? Baltian pörssi ja sen yhtiöt on moni unohtanut kokonaan, vaikka ne ovat hyvin lähellä.

Istuin Tallinnan Rotermannilla alas Enlight Researchin perustajan Mattias Wallanderin kanssa. Mattias tuntee Baltiaan listatut yhtiöt kuin omat taskunsa. Hän on Enlight Research analyysiyhtiön perustaja ja tuottaa työkseen yhtiöanalyysiä Baltiaan listatuista yhtiöistä.

Muokkasimme hieman HCP Quantin sijoituskriteereitä Baltian markkinoille ja sieltä tipahti muutama mielenkiintoinen nimi läpi. Vaikka Mattias lähestyy sijoittamista perinteisen yhtiöanalyysin kautta ja HCP Quant rahasto taasen puhtaan kvantitatiivisesti, niin oli hän päätynyt omissa sijoituksissaan samoihin yhtiöihin.

HCP:n rahastot ovat totutusti jälleen auki kuukauden loppuun asti. Tarjoamassamme on neljä uniikkia Suomeen rekisteröityä erikoissijoitusrahastoa. HCP Black hajauttaa varat useisiin eri omaisuuslajeihin, HCP Bricks on kiinteistökehitysrahastomme ja osakkeissa HCP Focus sijoittaa kooltaan suuriin kasvuyhtiöihin, kun HCP Quant totutusti pieniin ja keskisuuriin arvoyhtiöihin.

Rahastomerkinnän voit tehdä kätevästi kotisohvalta käsin merkintäsivujemme kautta. Pääset sivulle klikkaamalla allaolevaa painiketta. Tervetuloa asiakkaaksi!

Terveisin,
Pasi Havia
HCP Quant salkunhoitaja

”A decline is a great opportunity to pick up the bargains left behind by investors
who are fleeing the storm in panic.”
Peter Lynch

Varaa virtuaalitapaaminen Tee rahastomerkintä

08 helmi 2023
Sticky Post By Posted in HCP Quant With No Comments Permalink

HCP Quant 1/2023 +10.41% | Kuinka vältellä huijariyhtiöitä?

Sticky Post By On 8.2.2023 With No Comments

Uusi vuosi sai railakkaan startin voimakkaan tammirallin myötä, mikä tarttui myös HCP Quant-rahaston purjeisiin. Rahaston arvo nousi tammikuussa +10.41%. Pienten ja keskisuurten arvoyhtiöiden kehitystä maailmanlaajuisesti osingot bruttomääräisesti sisältävä vertailuindeksi MSCI ACWI SMID Value Total Return nousi puolestaan euroissa +6.57% edestä. Isojen yhdysvaltalaisten yhtiöiden kehitystä seuraava S&P 500 Total Return kohosi euroissa mitattuna +4.78% ja vastaava Euroopan mantereen S&P Europe 350 Total Return-indeksi +6.86%.

Tuorein Rahastoraportti kertoo HCP Quant-rahaston menestyneen erinomaisesti edellisen kolmen vuoden aikana. Suomen Sijoitustutkimuksen seuraamien maailmanlaajuisesti sijoittavien osakerahastojen kategoriassa HCP Quantin tuotto on kolmanneksi paras 11.8% p.a. tuotolla. Ryhmään kuuluu yhteensä 138 rahastoa. Viime vuosien hyvä tulos on seurausta siitä, että arvosijoittaminen on nykyisessä sijoitusympäristössä alkanut toimimaan pitkän ajan jälkeen.

Missä isot rahat, siellä myös kaikenkarvaiset koijarit. Sijoittaminen ei ole tässä poikkeus. Tapoja huijata sijoittajaa on lukuisia eri muotoja, värejä ja makuja. Tietoinen harhaanjohtaminen on tietenkin rikollista, mutta se ei estä niitä tapahtumasta. Sijoittajalle näiden välttäminen on erityisen tärkeää, sillä pahimmillaan seuraukset voivat olla katastrofaalisia. Ei pelkästään taloudellisesti, mutta kompastuminen pahaan vedätykseen on myös henkisesti erittäin raskasta. Epäsuorat vaikutukset voivat heijastua myös omaan lähipiiriin ja heidän hyvinvointiin.

Mitään luodinvarmaa tapaa välttää lankeamasta ansaan ei ole olemassa. Erilaisilla toimenpiteillä sijoittaja voi kuitenkin alentaa omia todennäköisyyksiä ottamasta harha-askel. Tässä kirjoituksessa esittelen yleisluonteisesti yhden tavan vältellä sijoittajia harhaanjohtavia yrityksiä. Käytämme sitä osana HCP Quant-rahastomme sijoitusprosessia.

Suoralle osakesijoittajalle kaikkein haasteellisimpia tapauksia ovat yhtiöt, jotka valehtelevat kirkkain silmin itsestään. Yksi esimerkki tällaisesta yhtiöstä on Theranos, joka väitti tuovansa markkinoille menetelmän, jolla vain tipasta tai parista verta voitaisiin analysoida jopa 200 sairautta. Yhtiön perustaja Elizabeth Holmes jatkoi pajunköyden syöttämistä sijoittajille, vaikka kehitystyön myötä ilmeni, että se olisi mahdotonta.

Tämänkaltaiset yhtiöt, joilla ei ole vielä laisinkaan liikevaihtoa ovat erityisen vaikeita arvioitavia. Isojen tulevaisuudenlupausten kertominen ei ole väärin, kun niille löytyy perusteet. Aina visiot eivät toteudu ja sekin kuuluu sijoittamisen luonteeseen. Rikolliseksi asia muuttuu silloin, kun väittämät tiedetään valheellisiksi ja niiden kertomista jatketaan hyötyä tavoitellen. Theranoksen tapauksessa huijauksen huomaaminen riittävän hyvin ajoin olisi ollut sijoittajalta lähes mahdotonta olematta alan asiantuntija.

On sinänsä uskomatonta kuinka pitkään erilaiset huijaukset voivat jatkua. Madoff johti sijoittajia harhaan jopa vuosikymmeniä ennen kiinni jäämistään. Useiden pörssilistattujen yhtiöidenkin kohdalla vedätykset ovat jatkuneet useita vuosia. Yhtiön koko ei myöskään ole minkäänlainen tae sille, etteikö se johtaisi sijoittajia törkeästi harhaan. Enron työllisti lähes 21 tuhatta henkeä ennen konkurssia, kun sen kirjanpitoväärennökset tulivat ilmi. Nyt otsikoissa on Aasian rikkain mies Gautam Adani, jonka yritysimperiumia epäillään samoin kirjanpidon väärentämisestä.

Kirjanpidon manipulointi tai ”kirjojen kokkaaminen”, kuten englanninkielinen nimitys kuuluu, on yksi yleisimmistä vedätyskeinoista, joita pörssilistatut yhtiöt harjoittavat. Tällöin sijoittajalle esitetään aivan erilaisia lukuja liiketoiminnasta, kuin mitä todellisuus on.

Yksi tapa vältellä lankeamasta tällaisten yhtiöiden pauloihin on käyttää Beneish M-Score mallia. Malli antaa arvion siitä kuinka todennäköistä on, että yhtiö vääristelee omaa kirjanpitoa. Kyseessä on matemaattinen malli, joten en käy sitä yksityiskohtaisesti tässä läpi, etten tylsistytä lukijaa kuoliaaksi. Kiinnostuneet löytävät tarkan kaavan edellä olevasta linkistä.

Beneishin malli tarkastelee yhtiöstä kahdeksaa eri kokonaisuutta ja niiden muutoksia:

  1. Yhtiön saatavien ja myynnin suhteellinen kehitys. Iso kasvu voi viitata siihen, että yhtiö pumppaa tuottolukuja kirjaamalla tuloja nopeampaan tahtiin.
  2. Bruttokate. Heikentyvä kate on yhtiön tulevaisuutta ajatellen huono ja voi luoda intensiivin liioitella voittoja.
  3. Kolmas tekijä liittyy tiettyjen omaisuuserien kulujen lykkäämiseen, jotta yhtiön tulos saadaan näyttämään paremmalta.
  4. Myynnin kasvu. Korkea myynnin kasvu ei tarkoita välttämättä manipulointia. Nopeasti kasvavat yhtiöt tekevät kuitenkin todennäköisemmin taloudellisia petoksia, koska niiden asema ja pääomatarpeet painostavat johtajia saavuttamaan tulostavoitteet.
  5. Poistot. Onko yhtiö kasvattanut omaisuuden käyttöikää tai ottanut käyttöön uusia menetelmiä, jotka lisäävät tuloja paperilla?
  6. Hallinto-, myynti- ja yleisten kulujen kasvu. Suhteettoman suuri kasvu myyntiin nähden on negatiivinen signaali ja voi aiheuttaa yhtiölle tarpeen liioitella tuottoja.
  7. Velka. Velkavivun kasvu voi houkuttaa tuoton manipulointiin, jotta velan ehdot täyttyvät.
  8. TATA (Total Accruals to Total Assets). Tälle en keksinyt hyvää suomennosta. Tämä liittyy mahdollisuuteen tehdä tiettyjä kirjanpidollisia valintoja, joilla voidaan vaikuttaa näytettävään tuottoon.
Sijoittajan ei tarvitse olla matemaattinen nero ottaakseen käyttöön esimerkiksi Beneishin M-Score mallin. Nykyisin lukuisat eri palvelut tarjoavat Beneishin ja monia muita malleja valmiiksi laskettuna. Esimerkiksi Uncle Stock ja Quant Investing palvelut tarjoavat Beneish M-Scoren laskennan.

Tunnetusti mätämunien välttäminen sijoitustoiminnassa laskee riskiä ja kasvattaa tuottoja, joten itse kunkin on suositeltavaa pitää omassa työkalupakissa välineitä, joilla välttää pahimmat sudenkuopat.

Tuottavin sijoitusterveisin,
Pasi Havia
HCP Quant salkunhoitaja

”Cats have a scam going – you buy the food,
they eat the food, they go away; that’s the deal.”
Eddie Izzard